不動産を売買するときに必ずすることになるのが「登記」です。ですので、不動産を売買すると登記費用というのがかかってきます。
登記って結局何をするの？
何のための費用なの？
いくらかかるの？
という方のために、不動産購入・特に「建売新築一戸建て購入時の」登記費用について解説したいと思います。
建売の場合は購入者が決まるまでは表題登記をせずに置いておきます
建売新築一戸建て購入時の登記費用
不動産を購入する場合、欠かせない費用は「登記費用」です。簡単に説明すると不動産を買った場合「この不動産は私の物」という登録である「登記」をするのですが、その登録するための費用です。
建売購入の登記費用はいくらくらいかかるの？
建売新築一戸建てを購入する場合に、具体的な登記手続きを行ってくれる「司法書士」さんです。
登記手続きは基本的には、本人がするか司法書士が代理でするかどちらかを選択することになります。しかし本人がするのは困難ですし、多くの取引では住宅ローン融資をする金融機関やハウスメーカーなどの売主が「本人申請はきちんとした登記作業ができるか不安」ということもあり、司法書士に依頼することを取引関係者が求めているケースがほとんどです。
いくらくらいかかるかというと、物件価格によりますが、建売新築一戸建てを住宅ローンで購入した場合、総額35万円～50万円くらいの間です。
こちらは実際の移転登記と抵当権設定登記の見積書です。これに表示登記費用9万円を足して37万2160円が登記費用となります。
表示登記・移転登記・抵当権設定登記をする
建売新築一戸建てを購入する場合、必要な登記は
①「表示登記」→「新しく家ができました」という登記
②「移転登記」→「買ったので自分の物になりました」という登記
③「抵当権設定登記」→「住宅ローンを借りたので返済しなかったらこの家を銀行に取られるんですよ」という登記
です。「土地と建物の登記があり両方が買主の名義で、その両方に抵当権がついている」状態にするための登記をしてくれます。
内訳としては、２０００万円とか３０００万円くらいの物件の時のざっとした金額で言うと
①表示登記料 約１０万円
②と③移転・設定登記料 約３５万円
合計４５万円くらいというところです。
実は登記費用は登録免許税がほとんど
このように言うと「登記費用に1回45万円ももらえるなんて、司法書士は儲かる仕事なんですね。」と思った方もいると思いますが、実はそうではなく、前出の見積書を見てもらえればわかるように、この登記費用の半分くらいは「登録免許税」と言って登記するときにかかる税金に持っていかれてしまいます。
もしよければ、登記費用を見た場合は登録免許税を引いた「司法書士の報酬」がいくらなのかチェックしてみてください。
士業と呼ばれる国家資格保有者にしては意外と普通の報酬額になっていることがわかります。
この費用の半分くらいを占める登録免許税とは、その名の通り税金です。不動産を建てたり、売買したり、融資を借りたりというような経済活動をする人はそれなりにお金を持っているよね、という前提で課される税金ということです。
建売新築購入の登記関係のその他のお話
建売新築一戸建てを購入したい場合に、登記費用についてそのほかに注意しておかないといけないポイントはあるのでしょうか。
建売購入の登記費用ではぼったくりにくい
この登記費用という諸費用の一つは実は不動産取引においては、仲介業者がぼったくれるチャンスになっています。例えば、
不動産業者は悪いことしそうだけど、司法書士まで悪いことしてくるとは思わないという心理をついていますよね。
ですが、建売新築一戸建ての場合は、司法書士は売主指定の大手司法書士法人が多いので、仲介業者がそういった不正をすることはできません。そういった意味では建売の場合は登記費用については、あまり気を付ける必要はありません。
建売の諸費用の中では仲介手数料などの上乗せを注意してください。
ハウスメーカーの指定の司法書士しかダメ
建売新築一戸建てを購入する場合には基本的には売主であるハウスメーカー指定の司法書士でしか登記手続きができないことが普通です。
これは物件の売買契約書などに条件として書かれていることが多いです。
ごく一部住宅ローンをした金融機関の事情で司法書士などを金融機関指定の先生にしてほしい場合などはハウスメーカー側も柔軟な対応をしてくれる場合もありますが、買主が「司法書士を変えたい」と言っても基本的には無理です。
以前、司法書士資格を持たれている方が建売を購入する場合も自分で申請すると言ってもダメでした。
引渡し前に登記費用の見積もりを微調整
建売新築一戸建てを購入する場合に、諸費用と呼ばれるものは登記費用の他にも仲介手数料や金融機関の住宅ローンに関する費用など様々あります。
こういった諸費用が概算から明確な数字が出てくることによって必要資金の総額は微妙に変わってきますし、さらにはどれくらい現金を入れるかなどによって、借入額も変わります。そうなると借入額を基準に抵当権設定登記費用も微妙に変化することになります。
つまり
→借入額が微妙に変わる
→抵当権設定登記の費用が変わり見積もり出し直してもらう
→それによりまた借入額が変わる
→それによりまた抵当権設定登記費用額が変わりまた見積もりを出し直してもらう
というような無限の見積もり再送ループに陥る時があります。不動産営業マンとしては一瞬面倒臭くなります。
表示登記？移転登記？抵当権設定登記？【建売新築一戸建て購入時の登記費用】：まとめ
登記とは不動産が自分のものであるということを登録しておく制度で、司法書士が手続きを行う。
建売新築一戸建てを購入するときの登記費用は全部で35万円～50万円くらい。物件価格や借入額によって変わる。
建売新築一戸建ての場合は登記費用で不正がされていることは極めて少ない。
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