不動産を購入し住宅ローンを組む場合、金融機関に支払う分で保証料や融資事務手数料という名目の費用がかかってきます。
「これは何の費用？」
「いくらかかるの？」
と感じている方のために、今回は建売新築一戸建てを住宅ローンで購入した場合の「保証料」「融資事務手数料」など住宅ローン関係の費用について解説したいと思います。
これって誰が誰を保証してくれてるかきちんとわかってる人少ない気がしません？
内容聞くとそれって保証が要るの？ってなっちゃうしな
仲介業者に支払うタイプの払わなくていいほうの「ローン事務手数料」についてはこちらをご覧ください。不動産業者に支払う「ローン事務手数料」いわゆる「ローン代行費用」を請求してきた場合はその不動産業者は悪徳不動産業者の可能性があります。
住宅ローンの「事務手数料」はいくらかかる？
住宅ローンに関して金融機関に支払う費用は大きく分けて二つあり、
- 金融機関に対する事務手数料
- 保証料
があります。本当に何に対しても「手数料」というのがかかりますよね。
後で解説しますが、最近は「保証料型」「手数料型」とい２種類の住宅ローン方式ができ、さらに保証料と事務手数料の区別がつかなくなってきました。
住宅ローンの事務手数料の金額
これは単純にお金を融資するにあたっての手数料で、融資の手続きをするにあたっての「審査」「書類作成」などにかかってくる費用です。
金融機関や融資のプラン・借入期間によって異なります。
保証料型の場合は事務手数料は３万円～１０万円くらいの金融機関が多いです。その代わりに保証料として借入金額の数%がかかってきます。
事務手数料型の場合は、事務手数料は借入金額の2.2%くらいの金融機関が多いです。3000万円の借入をすると66万円ということです。その代わりに保証料がかからないという仕組みになっています。
住宅ローン事務費用→支払い先を確認！
この住宅ローン融資に関する事務費用というもので、1番注意しないといけないところは支払い先を確認することです。
支払い先が住宅ローン融資を受ける金融機関であれば一般的な融資事務手数料ですが、支払い先が仲介する不動産業者ならそれは払う必要のない費用請求になります。
これはいわゆる「住宅ローン代行費用」というもので、5万円から30万円くらいの間で不正に不動産業者が請求してくるものです。不動産業者も「これ何ですか？」と聞かれては困るので資金計画表などの資料の中では「さも金融機関に支払う費用」かのように記載して指摘を回避しようとします。
住宅ローンの手数料は支払う必要あるの？
しかしこの事務手数料というものについてはなかなか考えようによっては疑問ものこるものです。詳しくは下の動画で解説しましたが、
借入する皆さんは、「保証料」という「保証サービス」に対する対価を支払います。
しかし事務手数料は・・・
住宅ローンは金融機関にとって「お金を貸すサービス」を提供しているわけですが、その対価を「利息」という形で貸している期間払うことになります。それに加えて「事務作業をしたこと」について「事務手数料」を支払う必要性は本当にあるのでしょうか。という考え方もできます。
住宅ローンの「保証料」はいくらかかる？
住宅ローンの保証料と言われても、誰に何を保証されているのか全く説明できない方も多いと思います。
でも金融機関が請求してくると何の疑問もなく払ってしまう不思議よ。
住宅ローンの保証料の金額は？
住宅ローンの保証料はいくらくらいかかるかというと借入額の２％とか３％とか金融機関や審査の成績によって変わります。２５００万円借りたい場合は５０万円くらいは必要ということです。
保証料率が安いプランを使えなくなって高い保証料を求められるケースもありますし、最近では借入期間を40年に延ばすプランなども出てきていますが、それにより保証料も高額になる事例も出てきています。
住宅ローンの保証料って何のための費用？
住宅ローンの場合、保証会社というところに保証料というお金を払って借入を保証してもらいます。保証人の代わりみたいなものです。
お部屋の賃貸などに親など親族が「保証人」になって契約する場合も多いですが、賃貸の場合は滞納された家賃を代わりに払う能力があれば問題ありません。家賃が8万円なら1か月分で8万円、2か月滞納があっても16万円ほどの貯金があれば保証人として充分です。
しかし住宅ローンは高額の借り入れです。例えば３０００万円借り入れした場合には、返済を怠った時に一括で３０００万円返してくれるような保証人が必要になります。普通の場合は不可能ですよね。
そういった事情から住宅ローンの場合は、保証会社というものがあり、保証料を支払えば保証してもらえるという仕組みで運営されていることが普通です。
保証料の闇については別のページで紹介させていただきます。
保証料は金利に上乗せできる
自己資金がそんなになく購入時の持ち出しを少なくしたい場合などは、保証料を金利に上乗せして払うという方法もあります。
上の例の2500万円かりる場合でいうと、購入時に５０万円ははらわなくていいけど、金利が０．２％上がっちゃいますというような感じです。
先払いになるので、購入時に保証料を支払ったほうが支払額は少なくなります。
保証料型と融資事務手数料型の住宅ローン
以前はここまで説明してきたような、「事務手数料は3万円～10万円、保証料は借入額の2％くらい、保証料は金利に組み込むことができます。」という「保証料型」の住宅ローンしかなかったのですが、
最近は保証会社をもたないネット銀行などが、「融資事務手数料が借入額の2％くらい、保証料は0円」という「融資事務手数料型」という住宅ローンプランを出してきています。
複雑な料金体系・住宅ローンの比較は困難
住宅ローンの諸費用の料金体系は非常にややこしくなっています。
同じ金額を借りるにしても、
- ある銀行は、保証料70万円、手数料5万円
- その銀行でのあるプランは、保証料0円で金利0.2％上乗せ、手数料5万円
- ある銀行は、保証料0円、手数料75万円
- その銀行でのあるプランでは、保証料0円、手数料5万円で金利0.2％上乗せ
など何という名前で支払うか関係なく、総額を足して比較する必要があります。下の動画では実際にお客さんの気持ちになってネット上で住宅ローンの比較をしたらどうなるのかを紹介してみました。
しかし、上の例や動画内での説明でもわかるように、総額はどの金融機関もそんなに変わらないので、「事務手数料と保証料足してどっちがやすいのかな」という比較をする必要があります。（当然金利や団信もしっかり比較をすべきです）
保証料型と事務手数料型の違い・注意点
保証料型と事務手数料型は先ほども言ったように請求する名目を「保証料」にするのか「手数料」にするのかの違いに近く、すべてを足して比較してみると驚くほど各社同じような金額になります。
ですが、一つだけ違いを注意する必要があります。それは下の動画でも説明したところですが、「繰り上げ返済したときの返金の有無」です
保証料型は借入額に応じた保証料というものを計算して支払うものなので、繰り上げ返済して借入額が減少すると、支払わないといけない保証料額も変わります。一括払いしていた場合は繰り上げ返済すると保証料の一部を返金してもらえるということです。
逆に融資事務手数料型では、支払った費用はあくまで「事務手数料」のため繰り上げ返済して借入額が減っても返金がない場合が普通です。
繰り上げ返済をどんどんしていこうという場合は、保証料型のほうが有利な場合もあるので将来の返済計画も踏まえて選択する必要があります。
住宅ローンの保証料・事務手数料はいくらかかるの？建売新築一戸建て購入時の銀行に支払う費用：まとめ
建売新築一戸建て購入時に住宅ローンを組む際には、金融機関に対して
●事務手数料 3万円～10万円
●保証料 借入額の2％～3％
をしはらわないといけない。
保証料は金利に上乗せして分割払いにすることも可能
ネット銀行を中心に「融資事務手数料型」という住宅ローンが出てきているが、焦る必要はない。「保証料と事務手数料」の合計が高いか安いかで判断すればよい。
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